让年轻人“敢生”三个孩子 中央鼓励地方政府提供买房租房优惠政策
在影响生育意愿的诸多因素中，高房价是一个不可回避的话题。
7月20日发布的《中共中央 国务院关于优化生育政策 促进人口长期均衡发展的决定》(以下简称《决定》)明确表示，地方政府在分配公共租赁住房时，可以在户型选择上对符合当地住房保障条件的有未成年子女的家庭在未成年子女数量上给予适当照顾。
该决定还指出，“地方政府可以研究制定优惠政策，根据抚养未成年子女的负担，实行差别化租赁和购买住房。”
面对当前高房价的现状，如何从住房保障的角度，根据政策找到鼓励生育的解决方案？不少学者指出，应从增加保障性租赁住房和共有产权住房供给、规范发展长租房市场、减轻租赁住房税费负担、提供住房补贴、降低贷款利率等方面给予住房支持。
在影响生育意愿的诸多因素中，高房价是一个不可回避的话题。新华社资料图
研究称，房价每上涨一千元，生孩子的概率就会降低
房价每上涨1000元/平方米，生孩子的概率会下降多少？中国人民大学研究员葛曾在《人口研究》(2019年第一期)发表过一篇题为《房价对家庭生育决策的影响》的学术论文。基于2014年中国家庭追踪调查的数据，他研究了房价对家庭生育决策的影响。本文选取已婚夫妇结婚当年和结婚5年后的房价分别作为生育一个孩子和两个孩子的影响因素。
研究发现，房价对生孩子的概率有显著的负面影响。房价每上涨1000元/平方米，生一个孩子的概率下降1.8%-2.9%，生两个孩子的概率下降2.4%-8.8%。此外，文章还分析了房价对女性首次生育年龄的影响。结果显示，房价每上涨1000元，女性第一次生育的时间就会推迟0.14 -0.26年。
不过，葛也表示，将上述结论直接应用于北京、上海等房价远超其他地区的城市，可能并不合适，也无法反映房价数据往往每平方米上涨数万元的情况。事实上，北京和上海的生育率受房价的影响可能更大，房价越高，生育率下降越快。
另一方面，房价的快速上涨也导致居民债务压力快速上升。经济学家任泽平在研究报告中指出，2004-2018年房贷收入(个人住房贷款余额/可支配收入)占比从16.2%上升到47.6%，导致债务收入比(居民债务余额/可支配收入)从28.6%上升到88.4%。现实中仍有不少居民通过消费贷款、信用贷款等方式筹集购房资金，实际按揭收入比例可能更高。
住房不平等可能导致生育率不平等
中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任、被称为“地产平民代言人”的易宪容认为，高房价对生育决策有挤出效应，即房价上涨挤压了其他消费品(包括孩子)的消费，从而减少了对孩子的需求。
除了挤出效应，厦门大学周应刚教授也指出，房价高不仅意味着住房买不起，还意味着其财富效应，需要关注“住房不平等导致出生不平等”的问题。
“为什么房价上涨会导致财富不平等？这是因为中国最大的资本市场不是股市，而是城市化转型过程中的房地产市场，这将带来巨大的财富效应。”他在中国100个城市论坛上发表演讲时说。
周应刚指出，房价上涨会拉大有房者和无房者的财富差距。对于那些有房子的人来说
值得一提的是，《房价对家庭生育决策的影响》的作者葛研究员肯定了财富效应的存在，但本文得出了不同的结论。他指出，房价上涨带来的财富效应主要体现在至少有两套房子的家庭，只体现在是否生二胎的决定上。但现实中，拥有两套及以上住房的家庭比例较小，因此财富效应会小于挤出效应，房价上涨对家庭生育决策的整体影响为负。
三个孩子的释放对房地产市场的影响有限
生育政策在放开三个孩子后会对房地产产生怎样的影响？
杜南指出，《决定》建议，地方政府在分配公共租赁住房时，可以根据未成年子女的数量，对符合当地住房保障条件的有未成年子女的家庭给予适当照顾。
ss="one-p">北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉南都，从理论上讲，三孩生育政策的实施会增加人口数量，因此，住房供应数量也应增加。与之前的全面二孩政策比较而言，住房户型应该更大些，原来的三居室或两居室，应该由四居室或三居室替代；相应的90/70政策、住房的户型设计要求以及大中小户型的供应比例政策也需要做出调整。不过，多位受访专家也指出，只是从全面放开二孩政策实施效果看，三孩生育政策带来的人口增量在没有大力度配套措施的支持下可能并不乐观。
事实上，就算人口实现了增长，也要注意到房价并非取决于人口总量，而是人口的流向。易宪容指出，目前来看，除了一线城市和部分发展较好的二线城市，大量城市房地产呈现过剩现象。
早在2015年，易宪容就曾撰文称，全面二孩政策实施后，对房地产尤其是房价上涨影响有限。他告诉南都，此次放开三孩，同样不会对房地产市场产生明显影响，利用放开三孩炒作房价上涨的可能性不大。在他看来，一线和二线热点城市由于高昂的育儿成本、住房成本，生育三孩的意愿较低。
国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真认为，“三孩生育政策”对房地产市场影响并不显著：第一，一孩出生人口呈绝对数量下降，三孩的基础是一孩，中国生育当务之急就是遏制一孩急剧下滑的趋势；其二，二孩育龄妈妈多是80后，大多已经属于高龄产妇，生三孩可能性较低；加上大城市生育成本高，蔡真认为，“三孩生育政策”的净增量最终落在二线非热点及三四线城市的80后身上，因而对房地产市场的影响也较小。
为孩子增加土地供应？专家：解决高房价需先解决人地挂钩
5月31日，一对夫妻可以生育三个子女的政策及配套支持措施发布。解决高房价问题再次成为讨论热点，南都注意到，多位专家都将目光转向了土地供应。赵秀池告诉南都，土地供应是调控房价的一个闸门。随着城市化进程加快，进城人口增加，土地供应跟不上，就会供不应求，导致房价上涨。
任泽平也在文章中指出，人随产业走，区域间土地需求不均衡是客观规律，解决之道是“人地挂钩”。推行新增常住人口与土地供应挂钩，人口流入的城市群都市圈要加大建设用地供应，人口流出地区减少土地供应。
携程创始人梁建章甚至直接以《房价，为孩子增加土地供应》为题，建议调整现行土地政策。在他看来，现在的房价里一大半都是土地的价格，也就是地方政府收的税，可以把这部分作为购房补贴返回给家庭，同时增加该地的建设用地指标。“我们的土地政策应该跟着人走，哪些地方有更多的人口流入，就应该给更多住房的用地指标，来增加供给和平抑房价。”他说。
不过，也有学者有不同的看法。易宪容就向南都指出，“房价高和土地供应关系不大，最大的问题在于人们把住房作为一个投资品。”他建议，通过税收和信贷政策，真正把投机炒作现象控制住，房价就会自然而然降下来。
把住房作为生育支持政策的重要选项
面对高房价现状，如何从住房保障角度找到鼓励按政策生育的破解之道。
如果把眼光放到国外就会发现，不少国家在鼓励生育政策中将住房作为重要选项，这一做法值得我们借鉴。比如，韩国政府每年提供5万套保障性住房给月收入低于一定水平的新婚夫妇，新婚夫妇购买第一套住房给予购房税收优惠；日本针对由母亲和未成年子女组成的单亲家庭享有住房贷款优惠及供应住宅有限居住权。
南都注意到，此次中央发布的决定还提出，“地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。”
事实上，此前也有多位学者指出，为鼓励按政策生育，要从增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担以及提供住房补贴、下调贷款利率等方面给予住房支持。
比如，近日，经济学家董藩发文表示，调整房地产政策，要让愿意多生育的尝到甜头，让很犹豫或原本不想生二孩或三孩的也变得积极起来。
对此，他提出六点建议：第一，国家在全国范围内的所有限购城市，对生育三个孩子的家庭，做出允许购买三套或者四套住宅的规定；第二，对三孩家庭实施支持性房地产信贷政策。第三，对三孩家庭购买商品房实施税收优惠政策。无论是否为首套，无论面积大小，对三孩家庭均给予契税减半、免除印花税优惠；第四，三孩家庭购买、分配各种政策性房产，可给予照顾，这些房产包括共有产权房、公租房、廉租房等。房源紧张时，可以优先排队；或不参加摇号，直接挑选；第五，调整关于学区房入学名额的规定，三孩家庭不受入学间隔年份的限制；第六，今后开征房产税时，对三孩家庭在减免规定上，也给予明显有利的照顾。
采写：南都记者王凡 发自北京